tags

Se configura un nuevo escenario para los alquileres

Tiempo estimado de lectura: 3 minutos El decreto presidencial y la nueva ley de alquileres configuran un escenario diferente para inquilinos y propietarios. Hay cambios temporales y definitivos.

¿Te gusta? Compartilo
Tiempo estimado de lectura: 3 minutos

Por Juan Andrés Litwin (juanandreslitwin@gmail.com)

El coronavirus impuso nuevas necesidades en el mundo y en la sociedad. Por eso, el presidente Alberto Fernández dictó una serie de decretos que modificaron realidades diversas. En particular, el decreto 320/2020 afectó a los contratos de locación. Posteriormente, el Congreso de la Nación aprobó la ley de alquileres. Ambos configuran un nuevo escenario jurídico para las relaciones entre inquilinos y propietarios.

Por el decreto presidencial, todos los contratos se encuentran prorrogados hasta el 30 de septiembre. Esto se aplica inclusive para aquellos que se vencieron antes del inicio del aislamiento social, preventivo y obligatorio, cuando el inquilino siguió pagando el canon locativo mes a mes y continuó en posesión del inmueble por aplicación del artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación, que está contemplado en el artículo tercero del decreto 320/2020.

tags

Debido a las medidas determinadas por el presidente, todos los nuevos contratos de locación deberían firmarse bajo el amparo de la nueva ley de alquileres. Según el artículo 23 de la ley, sus disposiciones entrarán en vigencia el día siguiente a su publicación en el boletín oficial y serán aplicables a los contratos que se firmen a partir de ese momento.

Si bien la ley de alquileres ya fue sancionada, aún no fue promulgada y reglamentada. Esto debe hacerse dentro de los 10 días hábiles tras ser aprobada, por lo que el plazo vence el 26 de junio.

Cambios en los contratos de locación

Cuando el senado aprobó la ley de alquileres, modificó el Código Civil y Comercial de la Nación y provocó cambios en los contratos de locación. Se pueden sintetizar los siguientes como los más importantes:

Duración del contrato

El mínimo pasó de dos a tres años y se mantienen las excepciones contempladas en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial. Allí se enumeran la actividad consular o diplomática, aquellos que tienen fines turísticos, guardado de cosas, exposición u ofertas de cosas y servicios en un predio ferial. También se exceptúa a aquellos que tengan una finalidad determinada expresada en el contrato y pueda cumplirse en un plazo menor.

Reajustes del valor

Las modificaciones en el valor locativo deberán ser anuales. De esta forma, serán inadmisibles los aumentos semestrales, muy habituales en estos tiempos. Además, para realizarlos, deberán usar una fórmula que aplica en partes iguales el índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Con este cambio, se termina la imposición discrecional por parte de los locadores y martilleros del porcentaje de aumento.

tags

Garantía y depósito

El inquilino deberá proponer al menos dos garantías diferentes y el propietario deberá aceptar una de ellas. También se amplía el abanico de opciones para conseguirlas. Pueden ser título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos, etc.).

No se puede exigir un monto de garantía superior a cinco veces el valor mensual del alquiler. Solo en aquellos casos que se trate de una garantía de ingresos se podrá requerir una cifra igual a diez veces el monto de la renta.

El valor del depósito no puede superar a un mes de alquiler. Deberá ser reintegrado al finalizar el contrato, y no quedar sujeto a ninguna condición de pago de impuestos o arreglos en el inmueble. El mes de anticipo tampoco podrá superar el valor de un mes de alquiler.

Expensas

Las expensas ordinarias serán abonadas por el locatario. Son aquellas que derivan del uso normal, cotidiano y permanente del inmueble, como son la luz de los espacios comunes, el agua y los gastos de limpieza. Las extraordinarias deberá pagarlas el locador. Estas son las que derivan de los arreglos necesarios para el mantenimiento del edificio, entre otros.

tags

Nuevas medidas de seguridad jurídica

Todos los contratos deberán ser presentados ante la AFIP. De esta manera, se blanquean miles de alquileres y se terminan las excusas de muchos propietarios, que no aceptaban el pago por transferencia bancaria por no tener declarado ese ingreso.

La nueva ley contempla la creación de un mecanismo de bajo costo o gratuito para la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación. Resulta una gran solución para los inquilinos, que suelen recurrir a la defensoría del pueblo o las oficinas de defensa al consumidor en busca de respuestas cuando no pueden afrontar los honorarios de un abogado.

[Total: 0   Promedio: 0/5]
¿Te gusta? Compartilo

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *